לצאת מגדר איגוד מקרקעין - מדריך כללי 

כידוע, איגוד המקרקעין מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה) כאיגוד שכל נכסיו , במישרין או בעקיפין, הם זכויות במקרקעין. זאת, למעט נכסים חריגים שצויינו במפורש, ובכללם מזומנים, מניות, איגרות חוב, ניירות ערך ומטלטלין, שאינם משמשים טפלים למטרות העיקריות של האיגוד. בנציבות מס הכנסה ומיסוי מקרקעין קיימת תורה שבעל פה ביחס לדרכים המקובלות (והבלתי מקובלות) להוצאת איגוד מגדר הגדרת "איגוד מקרקעין והפיכתו לאיגוד רגיל. אין מדובר בפרשנות פשוטה לגופם של דברים, והמעיין בהגדרת החוק לא ימצא לעיתים כל דימיון בין נוהלי הנציבות לבין ההגדרות הקבועות בחוק. מצאנו לנכון להביא בטבלה את הסיטואציות השונ ות העשויות להוציא איגוד מגדר הגדרת "איגוד מקרקעין" ולהפכו לאיגוד רגיל, וזאת תוך הצגת עמדת רשויות מיסוי מקרקעין, עמדת הסקטור הפרטי ולשון החוק.

הפריט/האירוע: חייבים
גישת הנציבות: קיום חייבים כלפי האיגוד לא מוציא מהגדרת איגוד מקרקעין
הסקטור הפרטי: קיום חייבים מוציא מהגדרת איגוד מקרקעין כיוון שאינם מטלטלין ולכן לא חל מבחן הטפלות
לשון החוק: חייבים אינם מנויים בחוק כנכסים המוצאים מהמבחן ולפיכך קיומם מוציא מתחולת ההגדרה
הערות ופסיקה: פס"ד אטנר מכיר בכך כי חייבים מוציאים מגדר הגדרת איגוד מקרקעין


הפריט/האירוע: קנין רוחני - פטנט, זכות יוצרים וכו'
גישת הנציבות: אינו מוציא מגדר הגדרת איגוד מקרקעין אלא אם השווי עולה על 10% משווי כלל הנכסים. לעתים לוקחים בחשבון גם מוניטין.
הסקטור הפרטי: מוציא מגדר הגדרת איגוד מקרקעין, מאחר ואין מדובר במטלטלין ולא חל מבחן הטפלות.
לשון החוק: אינם מנויים בחוק כנכסים המוצאים מהמבחן (אינם מטלטלין) ולפיכך קיומם מוציא מתחולת ההגדרה.
הערות ופסיקה: עמדת הנציבות היא שבד"כ לא מביאים בחשבון נכסים שאינם רשומים במאזן, כדוגמת מוניטין שנצבר.


הפריט/האירוע: פעילות עסקית
גישת הנציבות: עשויה להוציא מגדר ההגדרה, אם שווי הנכסים המשמשים לפעילות שאינם מקרקעין עולה על 10% משווי כלל הנכסים.
הסקטור הפרטי: מוציאה מתחולת ההגדרה, כיוון שאין המדובר בחזקה בלבד של מקרקעין או השכרתם.
לשון החוק: פעילות עסקית כוללת קיום נכסים המשמשים ליצור הכנסה ושאינם טפלים למטרות האיגוד ולכן מוציאה מההגדרה.
הערות ופסיקה: אין פסיקה חד משמעית. מפס"ד אטנר וגרמן עולה שפעילות עסקית מוציאה מתחולה. לדעתנו, אין לפרש את פס"ד בן אאיס כקובע אחרת.


הפריט/האירוע: החזקת מקרקעין במלאי
גישת הנציבות: אינה מוציאה מגדר ההגדרה.
הסקטור הפרטי: מוציאה מתחולת ההגדרה אם קיימת פעילות עסקית (כפי שהובהר בסעיף ביחס לפעילות עיסקית).
לשון החוק: ראה הניתוח דלעיל לעניין פעילות עיסקית.
הערות ופסיקה: ראה האמור לעיל לעניין פעילות עיסקית. קיים מאמר בנושא של סגן הנציב דהיום, אוסקר אבו ראזק, לפיו חברה קבלנית איננה איגוד מקרקעין.


הפריט/האירוע: מקרקעין בחו"ל
גישת הנציבות: אינם מוציאים מגדר ההגדרה. לגישת עו"ד ירדנה סרוסי מהנציבות, מקרקעין בחו"ל הינם בגדר "מטלטלין" לעניין החוק.
הסקטור הפרטי: מוציאים מגדר ההגדרה, שכן הם אינם בגדר מטלטלין.
לשון החוק: הגדרת "מקרקעין" בחוק הינה מקרקעין בישראל, ולכן מקרקעין בחו"ל מוציאים מתחולת ההגדרה.
הערות ופסיקה: הנושא טרם נבחן בפסיקה.


הפריט/האירוע: זכויות שכירות/חכירה של מקרקעין בישראל לפרק זמן של פחות מ-25 שנה
גישת הנציבות: טרם גובשה עמדה רשמית
הסקטור הפרטי: מוציאים מגדר ההגדרה כיוון שאין המדובר בזכות במקרקעין.
לשון החוק: זכות במקרקעין הינה חכירה לתקופה העולה על 25 שנה, ולכן תקופה קצרה יותר מוציאה מההגדרה.
הערות ופסיקה: -


הפריט/האירוע: מזומנים בסכומים גדולים במאזן
גישת הנציבות: עשויים להוציא מגדר ההגדרה אם הם עולים בהרבה על ערך הקרקע.
הסקטור הפרטי: מוציאים מתחולת ההגדרה אם הם בהיקף גדול.
לשון החוק: מוציאים מגדר המבחן, ולכן לפי פרשנות מילולית מצומצמת קיומם ולו בסכומים גדולים אינו מוציא מתחולת ההגדרה.
הערות ופסיקה: יש מקום לפרשנות תכליתית ולא מילולית של לשון החוק.


הפריט/האירוע: מניות
גישת הנציבות: אינן מוציאות מגדר הגדרת איגוד מקרקעין, מאחר שהן מנויות בנכסים שאינם נמנים במבחן. עם את במקרים חריגים (מניות בסכום העולה בהרבה על שווי המקרקעין) תכיר הנציבות בכך שהן מוציאות מההגדרה.
הסקטור הפרטי: עשויות להוציא מגדר ההגדרה אם המדובר במניות שאינן תחליף למסמך סחיר אלא נכס קבוע, וכן כאשר הן מקנות זוכיות בגוף שאיננו איגוד מקרקעין.
לשון החוק: מניות מוצאות מגדר המבחן, ולפיכך על פי פירוש לשוני מצומצם אינן מוציאות מתחולת ההגדרה.
הערות ופסיקה: יש לפרש את החוק בפרשנות תכליתית, ולפיכך מניות עשויות להוציא מתחולת ההגדרה.



הפריט/האירוע: מנוף, מטלטלין אחרים
גישת הנציבות: עשויים להוציא מגדר הגדרה, בכפוף לאישור כי הם חיוניים לפעילות האיגוד ושווים מעל 10% משווי נכסי האיגוד.
הסקטור הפרטי: מוציא מגדר הגדרת איגוד מקרקעין אם אינם טפלים.
לשון החוק: מוציאים מן ההגדרה אם משמשים ליצור הכנסה ואינם טפלים למטרות האיגוד.
הערות ופסיקה: הערה: המבחן הננקט על ידי הנציבות בוחן הן יעוד והן טפול.


הפריט/האירוע: ציוד ששוכרת החברה
גישת הנציבות: אין עמדה מגובשת, ואולם הנטייה היא להתחשב בציוד שבבעלות ולא בציוד שכור.
הסקטור הפרטי: עשוי להוציא מגדר ההגדרה - יש לבחון את שווי זכויות השכירות ולא שווי הנכסים.
לשון החוק: מוציא מן ההגדרה אם הוא משמש ליצור הכנסה ואינו טפל למטרות האיגוד.
הערות ופסיקה: -


הפריט/האירוע: אופציה לרכישת או לחכירת מקרקעין
גישת הנציבות: אינה מוציאה מגדר הגדרת איגוד מקרקעין. הנטייה היא להחמיר ולראות גם באופציה כזכות במקרקעין בדומה לחוזה מותנה, וזאת למעט ביחס לדירת מגורים.
הסקטור הפרטי: אופציה איננה זכות במקרקעין ואף לא מטלטלין, ולכן יש בה כדי להוציא מתחולת ההגדרה.
לשון החוק: אין התייחסות ברורה לנושא.
הערות ופסיקה: על פי פס"ד בר כסיף אופציה שלא משלמים עבורה איננה בגדר מכירה של זכות במקרקעין, בהבדל מחוזה מותנה (הלכת אלדר שרון). הנציבות מצמצמת את פס"ד בר כסיף לדירות מגורים בלבד.


הפריט/האירוע: זכויות בשותפות רשומה
גישת הנציבות: אין עמדה ברורה של הנציבות. כפי הנראה העמדה הינה כי אין בכך כדי להוציא מתחולת ההגדרה.
הסקטור הפרטי: אין המדובר במניות או במטלטלין ולכן יש בכך כדי להוציא מתחולת ההגדרה.
לשון החוק: החוק מתייחס אך ורק למניות, איגרות חוב, וניירות ערך אחרים, ולכן זכות בשותפות מוציאה מהגדרה.
הערות ופסיקה: הערה: ניתן ליישום אף ביחס לנכסים דומים שאינם מניות, כגון אופציות על מדד המעוף וכו'.